住宅ローン控除の仕組みと2026年の改正点｜借入限度額を整理

2026年入居なら住宅の省エネ性能と世帯属性で控除額が大きく変わる

2026年（令和8年）入居分の住宅ローン控除は、控除率0.7%・控除期間最長13年という枠組みを維持しながら、借入限度額が住宅の省エネ性能と世帯属性によって決まる制度です。特に令和8年度税制改正により2026年から2030年入居にも制度が延長・拡充されており、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅では借入限度額が一般世帯で最大4,500万円、子育て世帯等では最大5,000万円とされています（出典: 国土交通省「住宅ローン減税 令和8年度税制改正概要」）。

本記事は2026年6月時点の国税庁・国土交通省・財務省の公開情報に基づく一般的な制度解説です。個別の税額算定・税務相談の代行ではありません。制度は毎年改正される可能性があります。

住宅ローン控除の基本的な仕組み

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末のローン残高に控除率を掛けた金額を所得税（控除しきれない分は一部住民税）から差し引ける制度です（出典: 国税庁 No.1211-1）。

2026年入居分の控除率は原則0.7%で、新築の認定住宅等では控除期間が最長13年です。控除の仕組みを簡単に示すと、たとえば年末ローン残高が4,000万円で控除率0.7%の場合、控除額の計算上の上限は28万円となります（実際の控除は年末残高と借入限度額の低い方を基準とします）。所得税から控除しきれない場合は翌年の住民税（上限9.75万円）からも控除されます（出典: 国土交通省「住宅ローン減税概要」）。

制度の適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であること、合計所得金額が2,000万円以下であること、返済期間が10年以上であることなど、共通要件を満たす必要があります（出典: 国税庁 No.1211-1）。初年度は確定申告が必要で、会社員は2年目以降は年末調整で対応できます。初年度の確定申告と2年目以降の年末調整の具体的な手続きの違いは、住宅ローン控除は1年目だけ確定申告が必要｜2年目以降の年末調整との違いで詳しく解説しています。

2026年（令和8年）入居分の借入限度額・控除期間一覧表

以下は2026年6月時点の国土交通省・国税庁の公開情報をもとに作成した独自比較表です。令和8年度税制改正による延長後の制度（2026〜2030年入居）の新築住宅分を整理しています。数値は公式情報に基づきますが、最新の要件は必ず国税庁・国土交通省の公式サイトで確認してください。

※ただし2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅等は借入限度額2,000万円・控除期間10年の特例あり（出典: 国土交通省「令和8年度税制改正概要」）。

子育て世帯・若者夫婦世帯の定義（2026年6月時点）: 入居した年の12月31日時点で、(1)年齢19歳未満の扶養親族を有する者、または(2)年齢40歳未満であって配偶者を有する者もしくは年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者（出典: 国税庁 No.1211-1）。

参考: 令和6・7年（2024・2025年）入居分との比較 — 2024・2025年入居の認定住宅の借入限度額は子育て世帯等5,000万円・その他4,500万円で、2026年以降と同額です。一方、ZEH水準・省エネ基準適合住宅については2024・2025年は子育て世帯等4,500万円/3,500万円・その他3,500万円/3,000万円でしたが、2026年以降は子育て世帯等4,500万円・その他3,500万円に統一されています（出典: 国土交通省「住宅ローン減税Q&A」）。

令和8年度税制改正のポイント

2025年12月26日に閣議決定された令和8年度税制改正の大綱において、住宅ローン減税は5年間延長（令和8〜12年入居に適用可能）され、以下の拡充が行われています（出典: 国土交通省報道発表「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました」）。

1. 既存住宅の借入限度額引き上げ: 省エネ性能の高い既存住宅について、子育て世帯等への上乗せ措置を講じ、控除期間を13年に拡充。 2. 床面積要件の緩和拡大: 40平方メートル以上への緩和措置を既存住宅にも適用（ただし合計所得金額1,000万円超の者および子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50平方メートル以上）。 3. 省エネ基準適合住宅の段階的対象外化: 令和10年（2028年）以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅は適用対象外となります。 4. 災害レッドゾーン規制: 令和10年以降入居の場合、災害レッドゾーン内の新築住宅は適用対象外（建替え・既存住宅・リフォームは適用対象）。

今回の税制改正は国会での関連法成立を前提とした閣議決定であり、詳細は国税庁の最新情報でご確認ください。

読者シナリオ別の判断軸

住宅ローン控除の活用を考える場合、置かれた状況によって確認すべきポイントが変わります。以下はあくまで一般的な制度の説明であり、個別の税額や控除額の算定は税理士や税務署にご相談ください。

シナリオA: これから新築を購入予定の方 最初に確認すべきは住宅の省エネ性能区分です。認定長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準、省エネ基準適合住宅のどれに該当するかによって借入限度額が変わります。住宅会社から「住宅省エネルギー性能証明書」または「建設住宅性能評価書」を取得できるか確認が必要です（出典: 国土交通省「住宅ローン減税Q&A」）。

シナリオB: 子育て世帯・若者夫婦世帯の方 一般世帯と比べて借入限度額が500〜1,000万円程度上乗せされます（住宅区分によって異なります）。子育て世帯に該当するかどうかは入居した年の12月31日時点の状況で判定されます。入居年に19歳未満の扶養親族がいるか、または配偶者のいずれかが40歳未満であるかを確認してください。

シナリオC: 中古住宅を購入予定の方 中古住宅の場合、控除期間は原則10年で、借入限度額は省エネ性能の高い住宅で一般世帯2,000万円（子育て世帯等3,000万円）、その他住宅で2,000万円とされています（出典: 国土交通省「住宅ローン減税Q&A」）。昭和56年12月31日以前に建築された住宅を取得する場合は、耐震基準を満たすことを証明する書類が別途必要です。令和8年度改正で省エネ性能の高い既存住宅の借入限度額・控除期間が拡充されており、購入検討時に最新要件を確認することをお勧めします。

シナリオD: 省エネ基準に関して不安がある方 2024年（令和6年）1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準を満たさない場合は原則として住宅ローン控除の対象外です（出典: 国土交通省）。契約前に住宅の省エネ性能区分を確認し、証明書類が取得できるかを住宅会社に確認することが重要です。

よくある誤解3項目

住宅ローン控除については、制度の仕組みを正しく理解していないと、控除が受けられないケースや申告漏れにつながることがあります。以下に公的情報に基づいて代表的な誤解を整理します。

誤解1「控除期間13年間ずっと満額の控除が受けられる」 実際には、控除額は毎年の年末ローン残高×0.7%で計算されます。ローン残高は返済によって毎年減少するため、控除額も年々下がります。また借入限度額を超えた残高には控除が適用されません。「13年で○○万円の控除」と広告される場合は、初年度の最大値を単純に掛けた試算であることが多いため注意が必要です（出典: 国税庁 No.1211-1）。

誤解2「2年目以降も毎年確定申告が必要」 給与所得者（会社員等）の場合、控除を受ける最初の年（入居翌年）は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で対応できます。税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「年末残高等証明書」を勤務先に提出すれば足ります（出典: 国税庁 No.1211-1）。ただし自営業者や副業収入がある方など、確定申告が必要なケースもあります。

誤解3「省エネ住宅なら何でも借入限度額が大きい」 省エネ住宅の中にも性能区分があり、借入限度額はその区分によって異なります。「省エネ基準適合住宅」と「ZEH水準省エネ住宅」、「認定長期優良住宅」はそれぞれ別の区分です。また「省エネ基準適合住宅」として控除を受けるには、建設住宅性能評価書の写しまたは住宅省エネルギー性能証明書を確定申告時に提出する必要があります。住宅の広告に「省エネ住宅」とあっても自動的に上乗せが受けられるわけではありません（出典: 国土交通省「住宅ローン減税Q&A」）。

編集部の見解（2026年6月時点）

2026年の住宅ローン控除について、公的情報から特に注目すべき点を3点整理します。

第1に、令和8年度税制改正で制度が2026〜2030年入居まで延長されましたが、借入限度額は2024・2025年入居と大きくは変わっていません。むしろ注目すべきは既存住宅の拡充で、省エネ性能の高い中古住宅の控除期間が13年に延長される見通しです。中古住宅を選択肢に入れる場合は最新情報の確認が重要です。

第2に、2028年（令和10年）以降は「省エネ基準適合住宅」も建築確認の時期によっては対象外となる見通しです（登記簿上の建築日付が令和10年6月30日までのものは対象）。2026年から2027年に新築住宅の購入・入居を検討している方は、省エネ性能の確認を優先事項とすることをお勧めします。

第3に、「子育て世帯等」の上乗せ措置は入居年の12月31日時点の状況で判定されます。出産を予定している場合でも、入居した年に子どもが生まれていなければ適用外となります。判定時点の仕組みを正確に把握することが重要です（出典: 国土交通省「住宅ローン減税Q&A」）。

控除を受けるための手続きの流れ

住宅ローン控除の手続きを初めて行う場合、以下の流れが一般的とされています。詳細は税務署や国税庁の確定申告コーナーで確認してください。

1. 入居した翌年の確定申告: 所定の計算明細書に必要事項を記載し、年末残高等証明書・登記事項証明書・売買契約書の写し等を添付して提出します。 2. 住宅の性能に応じた追加書類: 認定住宅は認定通知書の写し等、省エネ基準適合住宅・ZEH水準住宅は住宅省エネルギー性能証明書または建設住宅性能評価書の写しが必要です（出典: 国税庁 No.1211-1）。 3. 2年目以降（給与所得者の場合）: 税務署から届く証明書類と年末残高等証明書を勤務先に提出して年末調整で対応します。

初めて控除を受ける年は確定申告会場が混雑しやすい時期があります。国税庁のe-Tax（電子申告）を利用すると自宅から手続きができます。

まとめ

• 2026年（令和8年）入居分の住宅ローン控除は控除率0.7%・認定住宅等は控除期間最長13年
• 借入限度額は住宅の省エネ性能区分と世帯属性（子育て世帯等か否か）で決まる
• 認定長期優良住宅・低炭素住宅では一般世帯4,500万円・子育て世帯等5,000万円
• 2024年以降に建築確認を受けた省エネ基準未適合の新築は原則として控除対象外
• 令和8年度税制改正で2030年入居まで延長・拡充（特に既存住宅の条件が改善）
• 初年度は確定申告が必須、給与所得者は2年目以降は年末調整で対応可能

制度の詳細や自身の状況への適用可否は、国税庁の公式サイトまたは税理士にご確認ください。

本記事は運営者情報に基づき、公的情報をもとに編集しました。

本記事は2026年6月時点の公式情報に基づきます。税制は毎年改正される可能性があるため、実際の申告・控除手続きの際は必ず国税庁公式サイト（https://www.nta.go.jp/）または税理士にご確認ください。本記事は一般的な制度解説を目的としており、個別の税務相談・税額算定の代行ではありません。

参考にした公的情報

• 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm
• 国土交通省「住宅ローン減税」 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
• 国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました（令和7年12月26日）」 — https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html
• 財務省「令和8年度の税制改正」 — https://www.mof.go.jp/tax_policy/publication/brochure/zeisei2026_pdf/zeisei26_all.pdf

saderia_nemi

北海道・札幌のフリーランス。情報の価値や発信について学ぶため、「Korotaのしらべブログ」を運営。すべての記事を一次情報に基づいて執筆しています。

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